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リバースモーゲージローンとは？
リバースモーゲージローンとは、不動産を持っている高齢者の方が、その不動産を担保に老後の生活資金を定額受取り、その返済は、相続発生後、不動産を売却して行うローンのことです。住宅などの資産価値を評価して、その限度額に達するまで月々お金を受け取り、相続が発生した時点で担保となっていた不動産を売却することで、借入金を一括返済するという仕組みです。世帯全員が死亡した場合、住まいは不要になるわけですから非常に合理的だと思われます
リバースモーゲージローンを取り巻く状況
死んでしまえば使えないわけですから、生きているうちに自分の資産を利用して豊かな老後をおくることは、非常に有用であるように思いますが、日本ではいろいろな制限も多くなかなか活用されていないのが実体だと思われます。高齢者と住まいのあり方を考える場合、住宅そのものが住みやすい住宅かどうかも大切ですが、永年住み続けた住宅の『価値』についても考慮する必要があります。例えば、築年数が20年を超えてしまうと、その住宅の価値は限りなくゼロと評価されてしまいます。お金にある程度のゆとりがある方は、マンションに住み替 えたりしますが、最近では、従来では売買が成立しなかったような住宅も、リノベーションハウスと言って大規模に改修することを前提に不動産会社が買い取る 例もあるなど、状況は変わり始めています。
発展しない理由は３つのリスクです。予想以上に長生きして、借入金の残高が不動産の価値を超えてしまうリスク、不動産の価値が下落して担保われになるリスク、支払金利が高くなるリスクです。これらのリスクをカバーするためには、中古不動産の流通市場を発展させる。不動産の価値より借入金の残高が超えるような事態になった場合に国がその差額を保証する制度を作る。リバースモゲージの件数が増加した場合は、資産をまとめて証券化して、市場から資金を調達する方法が考えられます。アメリカでは、政府が本腰をいれてバックアップしたため、リバースモーゲージビジネスが大発展したようですが、サブプライムローンが大問題となってしまった現在、リバースモーゲージビジネスが日本で発展するのはまだ先だろうなと思います。
リバースモーゲージローンの種類
リバースモーゲージローンには、地方自治体による「公的プラン」と信託銀行などによって運営される「民間プラン」があります。地方自治体では、1981年に武蔵野市が始め、いくつかの地方自治体が追随しています。武蔵野市は、地方自治体が直接融資しているのですが、他の多くの自治体は、間接融資型であり、最終的には金融機関が融資しています。ちょうどバブルの崩壊により土地の価値が下落し、金融機関の審査が厳しくなったこともあり、あまりリバースモゲージが行われませんでした。しかし2003年以降、厚生労働省が低所得者向けの長期生活資金制度を作り、地方自治体に資金を提供するようになり、各地の社会福祉協会などで取り扱っています。低所得の65歳以上の人が対象で、居住用不動産の価値が1500万円以上で、貸付額は30万円/月以内、利率は３％と長期プライムレートのいずれか低い方を選択できるというプランが一般的なようです。ただし、住用不動産といっても、マンションは対象ではありません。こういった「公的プラン」は、「長期生活支援資金」 などの名称で、「リバースモーゲージローン」 とは明言していない場合がほとんどです。また、信託銀行の方は、不動産の評価額が5,000万円以上のようなので、該当する人が限られてきます。民間住宅メーカーでは、旭化成が自社物件を対象に行っている、住み替え型リバースモゲージ「REMOVE」では、ヘーベルハウスを賃貸物件として貸し、家賃収入を金利返済分とし て、住み替え資金や生活資金に充てることができるというプランで、資産価値の高いヘーベルハウスならではの多様なサポートが用意されているようです。
国家の管理や介入により社会保障としての安定したシステムにするというのも高齢化を迎えた日本社会のあり方のひとつかと思いますので今後の普及に期待したいところです。